부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) , 중소형 건설사 리스크, 책임준공 현장 부실위기

2024.05.03

부동산신탁사가 책임준공을 약속한 프로젝트파이낸싱(PF) 현장 네 곳 중 한 곳은 책임 준공 기한을 넘긴 것으로 나타났다. 분양실적부진과 공사비 급등으로 시공을 맡은 중소 건설사의 파산이 본격화되자 당초 준공기한을 지킬 수 없게 된 것이다. 책임준공확약은 시공사나 신탁사가 기한 안네 준공하지 못했을 때 PF를 전액 인수하거나 손해를 배상하는 것을 의미한다. 신탁사의 책임준공형 관리형 토지신탁은 공사를 맡은 시공사가 파산하거나 공사를 포기해도 신탁사가 대체 시공사를 선정해 정해진 기한까지 책임지고 완공해야 한다. 일반적으로 시공사 책임준공 기한보다 6개월 길고 이 기한을 넘기면 신탁사는 대주단에 손해배상 책임을 지는 구조로 되어 있다. 부동산 PF 사업에서 책임 준공이 중요한 이유는 분양이 저조해도 건물이 완공돼야 담보대출로 전환하거나 경공매를 통해 대출금을 회수할 수 있어서다. 지금 신탁사 책임준공형 사업장에서 기한을 넘긴 사업장이 계속해서 나오는 것은 공사를 맡은 건설사가 대부분 재무 건전성이 떨어지는 중소 건설사 업체이기 때문이다. 책임 준공 기한을 지키지 못한 건설현장이 속출하면서 PF를 둘러싸고 줄소송이 불가피할 것으로 전망된다. 금일 신문에 나온 이야기를 토대로 부동산 PF대출에 대해서 공부해 보도록 하자. 

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)

1. 부동산 프로젝트 파이낸싱은 주로 부동산 개발 및 건설 프로젝트를 위한 자금을 조달하는 과정을 말합니다. 이는 주거용 건물, 상업용 건물, 호텔, 리조트 등의 부동산 프로젝트를 포함합니다. 이런 프로젝트는 일반적으로 매우 높은 초기 투자가 필요하며, 수익이 나타나기까지 시간이 걸리는 경우가 많습니다. 따라서 부동산 프로젝트 파이낸싱은 이러한 특성을 고려하여 구성됩니다.
   1. 프로젝트 기획 및 평가: 먼저 부동산 프로젝트가 시작되기 전에 프로젝트 기획이 이루어집니다. 이 단계에서는 부지 선정, 시장 조사, 경제성 평가 등이 수행됩니다. 프로젝트가 수익을 창출할 가능성이 있는지를 확인하고 투자의 타당성을 검토합니다.
   2. 자금 조달: 다음으로, 프로젝트에 필요한 자금을 조달합니다. 이 자금은 은행 대출, 투자자의 자본 투자, 채권 발행 등을 통해 확보될 수 있습니다. 주로 프로젝트의 자산이나 예상 수익을 담보로 해서 자금을 조달합니다.
   3. 건설 및 개발: 자금을 조달한 후에는 부동산 프로젝트의 건설 및 개발이 시작됩니다. 이 단계에서는 건설사를 선정하고 공사가 진행됩니다. 프로젝트의 규모와 종류에 따라 건설 기간은 다를 수 있습니다.
   4. 수익 창출: 건설이 완료되고 부동산이 사용 가능한 상태가 되면, 수익을 창출하기 시작합니다. 주택의 경우 임대 수익이나 매매 수익이 발생하고, 상업용 부동산의 경우 임차료나 판매 수익 등이 발생합니다.
   5. 수익 분배 및 상환: 프로젝트가 수익을 창출하기 시작하면, 이 수익은 주로 프로젝트에 투자한 자금의 상환 및 투자자들에게 이익을 배분하는 데 사용됩니다.
   6. 관리 및 유지 보수: 부동산이 운영되는 동안 관리 및 유지 보수가 필요합니다. 이는 건물의 관리, 시설의 유지보수, 임대 관리 등을 포함합니다.

책임준공확약

책임준공확약은 프로젝트 파이낸싱에서 매우 중요한 요소 중 하나입니다. 이는 시공사나 신탁사가 프로젝트의 책임준공 기한을 지키지 못했을 때의 상황을 다룹니다. 이런 경우에는 일반적으로 두 가지 옵션이 있습니다.

1. 전액 인수: 프로젝트 파이낸싱을 담당한 기관이 프로젝트를 완료하고, 그에 따른 모든 책임을 지게 됩니다. 이는 프로젝트를 완성하고 수익을 창출하기 위한 조치로 이루어집니다.
2. 손해 배상: 만약 프로젝트가 완전히 파산하거나 중단될 경우, 책임준공확약에 따라 시공사나 신탁사는 손해를 배상해야 합니다. 이는 프로젝트 파이낸싱에 참여한 투자자들을 보호하기 위한 조치로 이루어집니다.

부동산 프로젝트 파이낸싱과 관련된 책임준공확약은 프로젝트의 건설이나 개발 단계에서 발생하는 위험을 관리하고, 투자자의 이익을 보호하기 위해 사용됩니다. 이는 시공사나 신탁사와 같은 주요 이해관계자들 간에 체결되는 계약으로서, 일반적으로 프로젝트 파이낸싱의 핵심 요소 중 하나입니다.

책임준공확약은 주로 다음과 같은 내용을 다룹니다.

1. 준공 기한 및 품질 보증: 이 계약은 건설사나 개발사가 프로젝트를 정해진 기한 안에 완료하고, 일정 수준의 품질을 보장할 것을 약속합니다. 이는 투자자들이 프로젝트가 예정된 시간에 수익을 창출할 수 있도록 보장합니다.
2. 보증금 및 보증서: 건설사나 개발사는 프로젝트를 완료하기 위해 보증금을 제공하거나 보증서를 발급합니다. 이는 건설사의 의무를 보장하고, 투자자들의 이익을 보호하기 위한 조치입니다.
3. 책임 손해 배상: 만약 건설사나 개발사가 책임준공 기한을 지키지 못하거나 일정 수준의 품질을 보장하지 못할 경우, 이들은 손해를 배상해야 합니다. 이는 프로젝트 파이낸싱에 참여한 투자자들을 보호하고, 프로젝트의 안정성을 유지하는 데 도움을 줍니다.
4. 추가 조건 및 사항: 필요한 경우, 책임준공확약에는 추가적인 조건이나 사항이 포함될 수 있습니다. 예를 들어, 특정 사건이 발생할 경우 계약의 조건이 변경될 수 있거나, 추가적인 보증이 요구될 수 있습니다.

이러한 책임준공확약은 부동산 프로젝트의 성공적인 완료를 위해 매우 중요합니다. 이를 통해 프로젝트 파이낸싱에 참여한 투자자들의 이익을 보호하고, 프로젝트의 안정성을 유지하는 데 도움을 줍니다.

 

<2024.05.03 한국경제신문일부분발췌>